Olivier DEZOBRY, de la banque d’affaires au métier de conseiller immobilier indépendant
AIDE AUX PROFS vous présente une évolution professionnelle qui intéresse de plus en plus de professeurs.
Plutôt que de reprendre des études avec une Licence de Droit puis un Master2 en Immobilier, ce qui demeure impossible pour la quasi-totalité de ceux qui aspirent à cette reconversion, il nous est apparu que la tendance récente de conseiller immobilier indépendant se développant via des réseaux de mandataires, était une bonne opportunité de se lancer dans une activité passionnante, où les compétences transversales des professeurs, notamment leur sens du service aux autres, leurs qualités d’écoute, et leur bonne culture générale, pouvait être mises à profit.
Notre interviewé, Olivier DEZOBRY, n’a pas été professeur, mais il partage son expérience avec beaucoup de pédagogie pour nos fidèles lecteurs.
Quel a été votre parcours de carrière depuis la fin de vos études, et pourquoi ce choix de l'immobilier ?
J’ai fait des études d’ingénieur agricole et un Master 2 en gestion de patrimoine. J’ai démarré ma carrière professionnelle en tant que chargé d’affaires entreprise en banque d’affaires. Ne sachant pas quoi faire après ce poste, j’ai décidé de changer complètement de secteur pour être commercial terrain pour Veolia Ile de France. Je suis resté 10 ans chez Veolia pour finir en tant que Responsable du Centre de Relations Clients. Un problème de santé cumulé à un poste beaucoup trop prenant chez Veolia m’a fait réfléchir sur ma situation notamment sur la part que prenait le travail sur ma vie personnelle. Mon meilleur ami qui était mandataire immobilier indépendant à ce moment-là m’a parlé d’IAD me disant que ce métier pouvait répondre à mes nouveaux objectifs. En effet, je voulais être le seul responsable de mon emploi du temps et du résultat de mon travail. Je ne souhaitais plus dépendre de quelqu’un que ce soit un supérieur ou un collaborateur. L’immobilier est un sujet qui m’intéressait comme beaucoup de français. Je me suis donc dis, pourquoi ne pas tenter l’aventure !
Quelle est la palette des activités d'un conseiller immobilier comme vous et pourquoi avoir choisi d'être indépendant plutôt que de rejoindre une agence comme négociateur ?
Tout d’abord, depuis le 16 Avril 2016, la loi HOGUET, dans sa rédaction issue de la loi ALUR, soumet les professionnels de l’immobilier à une obligation de formation continue se traduisant par 14h de formation par an, réalisables par cycle de 3 ans. En tant que mandataire immobilier indépendant, nous devons respecter ce minimum de formation. IAD met à disposition une formation en ligne ainsi qu’un parcours de formation en présentiel permettant de répondre à ce minimum de 42h sur 3 ans mais aussi d’acquérir toutes les connaissances nécessaires pour maîtriser le métier de mandataire immobilier. Métier qu’on appelle plus simplement conseiller immobilier.
Nous apprenons le métier grâce aux formations mais il n’y a pas meilleure formation que le terrain. En parallèle de la formation en ligne et en présentiel, la personne qui vous a parrainé dans le réseau vous coache au quotidien pour répondre à toutes les questions que vous vous posez.
En intégrant le réseau IAD, vous pouvez en tant que mandataire immobilier faire de la transaction résidentielle (vente d’une maison, appartement, terrain, parking, …), de la location traditionnelle (mise en location d’un appartement ou d’une maison), de l’immobilier neuf (vente sur plan) ou de l’immobilier commercial (vente de fonds de commerce, de murs commerciaux, …).
Je n’ai pas souhaité rejoindre une agence en tant que négociateur parce que je ne voulais pas devoir rendre des comptes à quelqu’un et encore moins reverser une partie importante de ma commission et donc le résultat de mon travail à l’agence. De plus, contrairement à la plupart des agences, nous ne sommes pas sectorisés c’est-à-dire que nous pouvons travailler où bon nous semble en France.
De quoi se compose une de vos journées types ?
Comme pour tout type de commerce, nous devons dans un premier temps constituer notre stock. Nous prospectons donc pour récupérer des biens à vendre en nous faisant connaître sur notre secteur (porte à porte, flyers, partenariat avec les commerçants), en proposant nos services aux particuliers qui vendent par eux-mêmes mais également en parlant de notre métier à nos connaissances. Avant même la mise en vente, nous remettons un avis de valeur aux vendeurs et nous construisons une stratégie de vente avec eux. Les étapes suivantes sont la qualification des acquéreurs potentiels, la visite des biens et la gestion du dossier notaire jusqu’à la signature finale.
Une journée type est donc un mélange de toutes ces étapes : de la formation, de la prospection, des visites, de la gestion des dossiers en cours, …
Quelles compétences doit posséder un conseiller immobilier indépendant ? Quels atouts pour réussir ?
Il doit avant tout être capable d’être indépendant. J’ai conscience que c’est une réponse simple mais c’est le premier point à valider et qui est essentiel.
- Etes-vous capable de vous lever sans avoir l’obligation d’être sur son lieu de travail ?
- Etes-vous capable de vous mettre au travail alors que personne n’est là pour vous surveiller ?
- Etes-vous capable de travailler en étant seul ?
Il doit ensuite avoir un minimum de fibre commerciale. Ce métier sera difficile pour une personne timide, introvertie ou qui n’aime pas aller vers les autres. C’est un métier très humain.
Enfin, il doit être résistant à l’échec car c’est un métier difficile. Dans les premiers mois, vous aurez des portes qui se ferment, des affaires qui n’aboutissent pas alors que vous travaillez dur, votre entourage qui ne va pas comprendre votre changement de vie.
Le marché voit fleurir de nombreux réseaux d'agents immobiliers en ligne, pas toujours diplômés contrairement aux agents immobiliers traditionnels : comment fonctionnent-ils, et que faut-il en penser ?
Il existe en effet de plus en plus de réseaux de mandataires qui ont tous pour base d’offrir l’opportunité à celui qui souhaite se reconvertir de devenir conseiller immobilier indépendant. Comme pour tout produit, ils existent différentes gammes en fonction de l’investissement, du low cost (très peu de formation et peu d’outils mis à disposition), du moyenne gamme et du haut de gamme (formation de qualité, outils poussés de gestion et de commercialisation, support juridique, locaux physique).
Chaque réseau à sa stratégie et sa cible :
- certains vont attirer les conseillers qui veulent travailler seuls et gagner le plus d’argent possible en faisant uniquement de la vente,
- d’autres vont cibler des conseillers qui souhaitent avoir des services supports quitte à gagner un peu moins d’argent,
- d’autres vont cibler des conseillers qui veulent construire des équipes, ou travailler à l’international, …
Certains réseaux se créent pour être rachetés quelques années plus tard. Il faut donc essayer de faire le tri et trouver celui qui est le plus adapté à ses objectifs personnels.
Personnellement, j’ai choisi IAD car c’était le seul réseau qui me permettait de construire un fonds de commerce et de manager des conseillers immobiliers indépendants. J’apprécie énormément accompagner et coacher des personnes qui sont en pleine reconversion.
L’autre point qui m’a attiré et rassuré est la solidité du réseau. En effet, les fondateurs sont toujours présents et au capital. Le modèle n’a pas évolué depuis sa création en 2008 malgré l’explosion du nombre de mandataires IAD, plus de 13.000 en France.
Supposons qu'un professeur souhaite s'orienter en seconde carrière comme vendeur en immobilier : que lui conseiller ? Que lui déconseiller ?
De ne pas se précipiter. De s’informer sur tous les métiers qui existent dans l’immobilier. Et pour cela, ils peuvent bien entendu me contacter.(coordonnées en fin d'interview).
Comme évoqué dans une réponse précédente, c’est un métier difficile. Il faut donc s’assurer que psychologiquement vous êtes prêts à subir ce qu’on appelle dans notre jargon « l’ascenseur émotionnel ».
On pense souvent que c’est un métier facile et rémunérateur. Faites-vous votre propre avis en demandant à suivre des mandataires indépendants pendant une journée de travail.
"La pierre reste le placement préféré des français" et depuis 1998 les prix de l'immobilier ont fortement augmenté. Pensez-vous que nous soyons arrivés dans une bulle immobilière, ou le marché peut-il encore se diversifier et les prix progresser ?
Les prix ont certes augmenté depuis 1998 mais nous avons connu tout de même deux crises en 2008 et 2012. Malgré ces crises, le marché de l’immobilier a toujours repris et les prix ont augmenté. Qui peut prévoir que nous sommes dans une bulle immobilière ? Vous allez entendre ou lire tout et son contraire. Nous pouvions penser que la COVID allait avoir un impact négatif sur le marché immobilier mais les prix ont continué à augmenter. En effet, il y a moins d’acquéreurs qu’en 2019 car les banques accordent moins facilement de crédits mais les taux sont encore très bas. Beaucoup de français souhaitent profiter de ces taux bas pour devenir propriétaire. C’est ce qui maintient le marché. Nous allons peut-être connaître une crise similaire à 2008 ou 2012 lorsque les taux augmenteront et lorsque la situation économique française sera réellement impactée par la COVID. Cependant, la pierre reste et restera une valeur refuge.
Certains recommandent d'anticiper sa retraite en achetant des studios pour les louer, ou des garages. Pouvez-vous expliquer à nos lecteurs comment procéder, concrètement (montage financier puis location puis défiscalisation), pour investir dans du locatif et multiplier les acquisitions ? Faut-il créer une SCI et comment ?
Pour investir dans l’immobilier, je préconise de se former ou de se faire accompagner par un spécialiste. Il n’y a pas de manière idéale pour investir. Il faut surtout faire un état des lieux de sa propre situation fiscale et professionnelle. En fonction, vous définirez votre projet d’investissement. On conseille généralement de commencer « petit » sans montage complexe (achat en nom propre) en achetant un petit appartement ou une petite maison pour gagner en expérience et en expertise. C’est par la suite, et là encore en fonction de votre situation fiscale, que vous ferez évoluer vos objectifs et par conséquent vos montages. En résumé, formez-vous via des formations en ligne ou faites-vous accompagner par un spécialiste.
Lorsqu'on achète un bien immobilier, que doit-on regarder en priorité ? De quoi doit-on se méfier pour éviter une mauvaise affaire ?
La première règle qui s’applique que ce soit une maison ou un appartement est de vérifier que vous achetez au bon prix c’est-à-dire au prix du marché. Acheter trop cher n’est pas embêtant sur le moment. En revanche, cela aura un impact important à la revente.
Ensuite, lorsque vous achetez un appartement, vous devez savoir quels ont été les travaux réalisés par le propriétaire (murs porteurs cassés => a-t-il bien eu l’autorisation de la copropriété ?). Il faut bien entendu vérifier la qualité de l’immeuble. Est-il bien entretenu ? Quels sont les travaux à prévoir ? Y’a-t-il des procédures en cours ? Vous devez également interroger les voisins pour connaître votre voisinage. Vous devez visiter aux heures de pointes pour connaître la qualité de l’insonorisation. Enfin, même s’il n’y a pas de cave rattachée à l’appartement, vous devez visiter les caves pour vérifier la structure de l’immeuble.
Lorsque vous achetez une maison, vérifiez la structure de la maison (la façade, la toiture, les fissures, les caves). Est-ce que la maison est « saine » (pas de problème d’humidité) ? Vérifiez que l’assainissement est conforme. Vérifiez le PLU en interrogeant la mairie à savoir si le voisin peut vendre à un promoteur, aux constructions en cours, ce que vous pouvez ou pourrez faire sur votre terrain (une extension, une piscine, un changement de façade, …) ? Vérifiez également que les travaux réalisés par le propriétaire ont bien été déclarés en mairie via une déclaration préalable ou un permis de construire. Là encore, essayez de rencontrer votre voisinage en amont de l’achat. Selon certaines régions, vérifiez la présence ou non de marnières.
En résumé, il faut vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier ce qui vous sécurisera justement dans votre achat.
De plus en plus de personnes avec le Covid et le développement du télétravail quittent les villes et achètent des maisons à la campagne et dans les zones touristiques: pensez-vous cette tendance durable ? Comment peut-elle transformer le marché immobilier actuel ?
Il est très difficile d’anticiper si cette mode va perdurer ou non car elle dépend de plusieurs facteurs : est-ce que le télétravail va réellement se démocratiser ? Est-ce que les enfants accepteront de déménager ? Est-ce que les zones d’éducation seront adaptées ? Il faut attendre le retour à une vie normale afin de conclure si cette tendance restera durable ou non.
Lorsqu'on achète un bien, il faut réaliser un Diagnostic immobilier. Comment lire, comprendre ce diagnostic souvent complexe ? Qu'est-ce qui doit alerter et rendre prudent pour l'achat ?
La lecture des diagnostics peut parfois faire peur alors qu’il n’y a rien de grave. Si vous ne comprenez pas le diagnostic, il ne faut pas hésiter à demander des explications à l’agent immobilier ou même au diagnostiqueur. Cela fait aussi partie de sa mission. La prudence est juste de s’assurer de la compréhension des conclusions du diagnostic et de ce que cela implique. A chaque problème, il existe une solution. Reste à comprendre la solution et à connaître le budget que cela engendre.
Quand on décide d'acheter un bien, quels coûts prendre en compte pour arriver à évaluer vraiment le coût de moyen et long terme de son bien ? Que conseillez-vous de faire ?
Dans le cas d’un appartement, c’est assez simple car vous connaissez les charges, vous pouvez interroger le syndic pour évaluer les futures dépenses liées à l’entretien de l’immeuble (façade, toiture, consolidation cave, réfection des conduits d’évacuation, …).
Dans le cas d’une maison, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un entrepreneur de confiance qui vous dira quels seront les travaux à envisager avec un retroplanning (changement des fenêtres, de la chaudière, entretien de la toiture, de la façade, la plomberie, …).
Pour contacter Olivier DEZOBRY :
=> Vous pouvez lui écrire en lui indiquant que c'est suite à cette interview, à : olivier.dezobry@iadfrance.fr ou l’appeler au 06 75 32 68 48
Agent commercial mandataire indépendant titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France, immatriculé au RSAC de Nanterre sous le n°843233172, RCP MMA IARD, n°127104506 18411 (sans détention de fonds).
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